家の建て替え費用の相場とは？坪数別シミュレーションや内訳、注意点を解説

公開日：2023/05/26 更新日：2023/06/29

家族構成やライフスタイルの変化、また築年数の経過によって「マイホームの使い勝手が悪くなってきた」と感じたら、建て替えを検討してみるのもひとつの方法です。

しかし「建て替えとリフォームはどう違うの？」「家の建て替えには、どれくらいの費用がかかるの？」などの疑問を抱えている人も多いはず。

そこでこの記事では、住まいの建て替えについて詳しく解説します。

気になる費用相場や費用の内訳、建て替え時に知っておくべき注意点などを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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1 建て替えとは？リフォームとの違い
- 1.1 建て替えのメリット・デメリット
- 1.2 リフォームのメリット・デメリット
2 建て替えにかかる費用相場
3 建て替えにかかる費用の内訳
4 家の建て替え費用のシミュレーション
5 家を建て替える際の注意点
- 5.1 再建築不可物件の注意点
- 5.2 既存不適格建築物の注意点
6 まとめ

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建て替えとは？リフォームとの違い

マイホームの新しくしたいと考えたときに、選択肢に上がるのは「建て替え」と「リフォーム」です。

建て替えとは、既存の建物を解体して新しい建物を建てる方法です。

リフォームとは、既存の建物をいかしながら、設備の入れ替えや修繕、間取りの変更などを行う方法です。

建て替えとリフォームには、それぞれメリットとデメリットがあります。それぞれの内容を理解したうえで、ご家族や住まいの状況に合わせた方法を選ぶのがおすすめです。

建て替えのメリット・デメリット

メリット

間取りや設計の自由度が高い、選択肢が多い
最新の耐震性・耐久性がある家を建てられる
省エネ性能の高い家を建てられる

デメリット

リフォームよりも費用が高くなりやすい
リフォームよりも工期が長くなりやすい
建物の状態によっては建て替えができない場合がある

建て替えがおすすめのケース

マイホームの機能性を大幅に向上させたい
将来的に子供に相続するなど、マイホームを長期的に使用する予定がある

リフォームのメリット・デメリット

メリット

工事の内容によっては住みながらリフォームができる（引越しの必要がない）
建て替えよりも費用や工期を抑えやすい
必要な箇所だけ修繕できる

デメリット

間取りや設計の自由度は建て替えよりも制限される
機能性の大幅な向上が難しい場合がある
追加工事が必要になると予算が膨らみやすい

リフォームがおすすめのケース

建物の機能性（耐震性など）に大きな心配がない
将来的に売却や住み替えの可能性がある
費用を抑えながら暮らしやすい家にしたい

建て替えにかかる費用相場

既存の建物を解体して、新しい建物を建てる「建て替え」は、間取りや設計の自由度が高く、住まいの機能性を大幅に向上できます。

しかし、気になるのはその費用相場ではないでしょうか？

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、建て替えによる注文住宅の購入資金の平均は「3,299万円」となっています。

このうち、自己資金は1,828万円、住宅ローンなどの借入金は1,471万円となっています。

新築の注文住宅の自己資金比率が23.6％であるのに対して、建て替えの場合の自己資金比率は55.4％と高いことが特徴です。

建て替えにかかる費用の内訳

それでは、実際にマイホームを建て替える際にかかる費用の内訳は、どのようになっているのでしょうか？

内訳の項目と費用相場を表にまとめました。

既存の建物の解体費用	90万円～400万円 ※建物の構造、広さによって異なる
地盤調査・地盤改良費用	地盤調査費用：5万円～10万円地盤改良費用：30万円～180万円 ※地盤改良工事の内容によって異なる
測量費用	20万円～40万円
新しい建物の建築費用	1,800万円～4,000万円 ※建物の構造、広さによって異なる
諸費用	400万円前後

ここからは、それぞれの費用項目について、詳しく解説します。

既存の建物の解体費用

建物の解体費用は、建物の構造と広さによって異なります。

建物の構造	坪単価	30坪の場合	40坪の場合	50坪の場合
木造	3万～5万円	90万円～150万円	120万円～200万円	150万円～250万円
鉄骨造	3.5万～6万円	105万円～180万円	140万円～240万円	175万円～300万円
鉄筋コンクリート造	4万～8万円	120万円～240万円	160万円～320万円	200万円～400万円

地盤調査・地盤改良費用

既存の建物を解体した後は、地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を実施する場合もあります。

地盤調査	5万円～10万円
地盤改良工事	表層改良工法30万円～50万円柱状改良工法50万円～80万円鋼管杭工法100万円～180万円

測量費用

既存の住宅を解体した土地に、注文住宅を建てる場合は、設計を行うために土地の測量が必要になります。

ただし、既存の住宅を建てた際の測量図が残っている場合は、新たに測量を行う必要はありません。

測量費用（現況測量）

20万円～40万円

新しい建物の建築費用

新しい建物の建築費は、建物の設計や間取り、依頼するハウスメーカー・工務店によっても大きく異なります。

一般的な注文住宅（木造）の場合、坪単価は60万円〜80万円前後と考えられます。

延床面積が30坪、40坪、50坪の住宅を想定すると、建築費用の目安は以下のとおりです。

30坪	1,800万円～2,400万円
40坪	2,400万円～3,200万円
50坪	3,000万円～4,000万円

ただし、坪単価には建物の建築費用以外の付帯工事費用が含まれているケースと含まれていないケースがあります。

付帯工事とは、配管工事や電気工事、外構工事などのことです。付帯工事費用は、本体工事の20〜30％前後が相場といわれています。

建築費用の見積もりを確認する際は、坪単価に付帯工事費用が含まれているかどうかも確認しましょう。

鹿児島で家を建てるための費用について詳しく学べる記事はこちら

諸費用

マイホームを建て替える際は、土地や建物にかかる費用以外に各種諸費用が発生します。

印紙税

建て替えを行う際は、工事を請け負うハウスメーカー・工務店と「工事請負契約」を締結します。

工事請負契約には、契約金額に応じて印紙税が発生します。

ただし、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものに関しては、軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
300万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円

※国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋

一般的な注文住宅であれば、印紙税は2万円（軽減税率適用で1万円）になるでしょう。

登記費用・登録免許税

マイホームの建て替えでは、建物の登記手続きが発生し、内容に応じて登録免許税を支払います。

登記手続きはご自身でも可能ですが、専門知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼した場合は、登録免許税とは別に報酬の支払いが発生します。

一般的な戸建て住宅の所有権保存登記を依頼した場合、司法書士報酬の相場は2〜4万円です。

既存の建物の解体（建物滅失登記）	登録免許税：非課税
新しい建物の建築（所有権保存登記）	登録免許税：原則は不動産の価額×0.4％（軽減税率あり）
司法書士報酬	2万～4万円

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課せられる税金です。不動産取得税の計算方法は、原則以下のとおりです。

不動産取得税：取得した不動産の価格×税率

取得年月日	税率
	土地	家屋
		住宅	住宅以外
平成20年4月1日～令和6年3月31日	3％	3％	4％

ただし、所定の条件に当てはまる住宅を取得した際には、不動産の価格から所定の控除額が差し引かれる軽減措置が適用されます。

※参考：鹿児島県「不動産取得税（県税）」

住宅ローン諸費用

マイホームの建て替えの際に、住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンにかかわる手数料や印紙税・登録免許税などの「住宅ローン諸費用」が発生します。

一般的に、住宅ローン諸費用の合計は、借入額の5〜10％前後が目安とされています。

手数料	金融機関によって異なる
ローン保証料	一括払い：借入金額×0.2％前後月払い：毎月の返済額×0.2％前後
印紙税	2万～6万円（借入額に応じて異なる）
登録免許税（抵当権の設定登記）	借入額×0.4％（軽減税率の場合0.1％）
登録免許税（抵当権抹消登記）※	不動産1つにつき1,000円

※既存の住宅のローンが完済されておらず、建て替え時に完済し抵当権を抹消する場合

住宅ローンを利用して注文住宅を建てる流れについて詳しく学べる記事はこちら

火災保険料・地震保険料

建て替えの場合、新しく建てた建物に対して火災保険をかけるのが一般的です。

また、住宅ローンを利用して建物を建てる場合は、火災保険への加入が条件とされています。

地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで加入します。保険料の支払いは、5年契約・一括払いが一般的です。

火災保険	20～25万円（5年契約・一括払い）
火災保険＋地震保険	45万～50万円（5年契約・一括払い）

※木造、一戸建て、保険金額は建物2,000万円、家財1,000万円の場合。

仮住まいの賃料・引っ越し費用

建て替えの場合、既存の住まいを解体して新しい建物を建築している間、仮住まいに引っ越す必要があります。

既存の建物から仮住まいへ、仮住まいから新しい建物への引越しが必要となるため、引越し費用は2回分かかります。

また、仮住まいが賃貸住宅の場合、工事期間中の賃料も発生します。一般的な戸建て住宅の建て替え工期は5〜8か月前後です。

ファミリー向け3LDKの賃貸物件の賃料を10万円/月とすると、費用相場は以下のとおりになります。

引越し費用（2回分）	20万～30万円
賃料	50万～80万円
敷金・礼金	20万～40万（不要の場合もある）
仲介手数料	11万円（上限）

仮住まいの賃料・引っ越し費用だけでも、合計で100万～160万円ほどかかります。

家の建て替え費用のシミュレーション

ここからは、家の建て替え費用をより具体的にイメージするためのシミュレーションを紹介します。

シミュレーションでは、以下の条件を使用します。

解体費用：5万/坪とする
建築費用：平屋 60万円/坪、2階建て 70万/坪、2世帯 80万円/坪とする
固定資産税評価額：新しい家の建築費用と同額とする
住宅ローン諸費用：新しい建物の建築費用の60％を借入額とし、その10％とする
建て替え前後の住宅の延べ床面積は同じものとする
その他の費用：上述の費用相場を参考に概算値を使用する

※本シミュレーションは、費用相場を用いた概算となるため、実際の費用とは異なります。

【平屋・30坪】建て替え費用シミュレーション

既存の建物の解体費用		150万円
地盤調査費		5万円
地盤改良費用		30万円（表層改良工法）
測量費用		20万円
新しい建物の建築費用		1,800万円
諸費用	印紙税	1万円
	登記費用・登録免許税	6万円（所有権保存登記のみ、司法書士報酬含む）
	不動産取得税	18万円
	住宅ローン諸費用	108万円
	火災保険料・地震保険料	45万円
	仮住まいの賃料・引っ越し費用	100万円
合計		2,283万円

30坪の注文住宅の間取りや費用について詳しく学べる記事はこちら

【2階建て・40坪】建て替え費用シミュレーション

既存の建物の解体費用		200万円
地盤調査費		5万円
地盤改良費用		30万円（表層改良工法）
測量費用		20万円
新しい建物の建築費用		2,800万円
諸費用	印紙税	1万円
	登記費用・登録免許税	7万円（所有権保存登記のみ、司法書士報酬含む）
	不動産取得税	48万円
	住宅ローン諸費用	168万円
	火災保険料・地震保険料	45万円
	仮住まいの賃料・引っ越し費用	100万円
合計		3,256万円

【2世帯住宅・50坪】建て替え費用シミュレーション

既存の建物の解体費用		250万円
地盤調査費		5万円
地盤改良費用		30万円（表層改良工法）
測量費用		20万円
新しい建物の建築費用		4,000万円
諸費用	印紙税	1万円
	登記費用・登録免許税	9万円（所有権保存登記のみ、司法書士報酬含む）
	不動産取得税	84万円
	住宅ローン諸費用	240万円
	火災保険料・地震保険料	45万円
	仮住まいの賃料・引っ越し費用	100万円
合計		4,784万円

注文住宅の購入費用シミュレーションについて詳しく学べる記事はこちら

家を建て替える際の注意点

家族のライフスタイルに合わせたマイホームを実現してくれる住まいの建て替えですが、建て替えを検討する前には、事前に知っておくべき注意点があります。

既存の建物が「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」に指定されている場合、建て替えの際に制限が発生したり、そもそも建て替え自体が不可能になったりする場合があります。

再建築不可物件の注意点

「再建築不可物件」とは、既存の建物を解体して新しい建物を建てることができない土地のことです。

再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在しています。

再建築不可物件に指定されているのは、建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地です。

接道義務とは「建築基準法で定められた道路（幅員4m以上）に2m以上接していなければならない」という法的なルールのことです。

再建築不可物件に指定されている場合、原則、建物の建て替えはできません。ただし、以下のような場合は、再建築不可物件でも建て替えが可能になります。

隣接地の一部を買取り、接道義務に適合させる
セットバックによって幅員を4ｍにして、接道義務に適合させる　など

また、接道義務を満たしていなくても、敷地周辺に公園や緑地、広場などの広い空き地があり、所定の条件を満たしている場合は、再建築が可能になる場合もあります。

既存不適格建築物の注意点

建築基準法3条2項では、建築基準法及び施行令などが施行された時点で「すでに建っていた建物（または工事中であった建物）は、建築基準法および施行令に適合していない部分があっても違法とはしない」という特例を定めています。

これに該当する建物が「既存不適格建築物」です。

ただし、既存不適格建築物を建て替える際には、建物全体を現行の規定に適合させる必要があります。

そのため、既存の建物よりも延床面先が小さくなったり建物の高さが低くなったりする場合もあります。

まとめ

年月を経過したマイホームを快適にするためには、リフォーム以外にも「建て替え」という選択肢があります。

建て替えであれば、間取りや設計の自由度が高く、理想のマイホームを建てることも可能です。

ただし、建て替えの場合は、リフォームと比較すると大きな費用がかかる場合も少なくありません。

また、建て替え中は仮住まいに引っ越す必要があるため、余裕をもった資金計画が重要になります。

建て替えを検討中の方は、費用やスケジュールなどを含めて、実績豊富な住宅会社に相談してみることから始めてみてはいかがでしょうか？