土地探しのコツ教えます！探す方法やポイント、流れを解説
公開日：2022/04/22 更新日：2023/06/29
賃貸住宅や実家にお住まいの方が、新たに家を建てる際は、土地探しから始めるケースが多いでしょう。
しかしいざ土地探しを始めようと思っても「どうやって探し始めたらいいの？」「どんな土地が家を建てるのに適しているの？」など、悩んでいませんか？
そこでこの記事では、土地探しの方法や家を建てるのにピッタリの土地を探すコツなどを詳しく解説します。家づくりをご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
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家を建てるための土地探しの方法
土地探しというと、何から始めたらいいのか悩んでしまう人も多いでしょう。
そこでまずは、家を建てるための土地探しの方法について解説します。
土地探しの方法は、大きく分けて「土地探しサイトを見る」「自分で足を運んで売り地を探す」「ハウスメーカー、工務店や不動産会社に依頼する」の3つがあります。
理想の土地を手に入れるためには、それぞれの方法の特徴を知ることから始めましょう。
土地探しサイトを見る
家を建てたいと考えている人にとって、手軽に土地探しができる方法が「土地探しサイト」の活用です。
土地探しサイトとは、不動産情報を扱う会社が運営している土地情報や不動産情報のポータルサイトです。
家を建てたい土地の希望条件に合わせて、検索をするだけで、売りに出ている土地の情報を調べることができます。
「土地探しサイト」を上手に活用すれば、自宅にいながらさまざまな地域の土地を探せます。
また条件に合う土地の価格相場や、買い手がつきやすい土地、売れ残りやすい土地などの特徴を把握するためにも役立つでしょう。
自分で足を運んで売り地を探す
ある程度、家を建てたい地域が決まっている人は、実際に自分で足を運んで売り地を探すのも方法のひとつです。
実際の土地を見に行くことで、周辺の環境や雰囲気、治安の良し悪し、交通の利便性などが具体的にわかります。
ただし闇雲に土地を見に行くのは、効率が悪く、徒労に終わってしまう可能性もあります。
まずは売り地情報のチラシや土地探しサイトの情報、知人からの紹介などの情報をもとに、ご自身の希望に合う売り地が出ているかどうか確認しましょう。
どこに行けばいいか迷ったらハウスメーカー、工務店や不動産会社に依頼
土地探しサイトの活用や、実際に足を運んでの土地探しは、家を建てたい地域の不動産情報を知るきっかけになります。
しかしこれらの方法だけでは「本当に自分の希望にあう土地なのか」「もっと条件にあう土地はないのか」という不安を抱えることも少なくありません。
より具体的に土地探しを進めたいと考えたときは、ハウスメーカーや工務店、不動産会社に相談してみましょう。
ハウスメーカーや工務店、不動産会社では、土地探しのプロが、家を建てるときの条件に合致する土地を絞り込んで紹介してくれます。
土地探しのコツを知っておこう
土地探しは、理想のマイホームを手に入れる第一歩です。
「どのような暮らしをしたいのか」「どんな土地に家を建てたいのか」などを検討したうえで、土地探しを始めることが大切です。
そこでここからは、土地探しのコツを紹介します。
家族と実現したい暮らしを考える
マイホームの立地は、ライフステージやライフスタイルに大きく関係しています。
そのため、土地探しを始める前に「どのような暮らしを実現したいのか」というイメージを明確にしましょう。
例えば、小さなお子さんがいるご家族では、今後の子供の成長に合わせて「教育に便利な地域を選びたい」という希望が出てくるでしょう。
またご夫婦が共働きであれば「職場から近い」「交通の利便性が高い」など、子育てと仕事の両立に役立つ条件も必要になります。
高齢の家族がいる家庭では「医療機関との距離」も重要なポイントになります。
まずはご家族で、理想の暮らしについて話し合ってみることが大切です。
実現したい暮らしをかなえる必要条件と優先順位をつける
理想の暮らしについてご家族でイメージを明確にしたら、次はその暮らしを実現するために必要な条件を洗い出し、優先順位をつけていきましょう。
一般的に土地選びの条件としては、次のような項目があげられます。
- 交通の利便性
- 職場との距離
- 商業施設の充実度
- 自然環境の多さ
- 治安の良さ
- 教育施設の充実度
- 医療機関の充実度
例えば「夫婦共働きで、子育てと仕事を両立しながら暮らしたい」というご家族であれば「交通の利便性」「職場との距離」などの優先順位が高くなるでしょう。
それに対して「自然の多い環境で、のびのび子育てをしながら、穏やかな暮らしをしたい」というご家族であれば「自然環境の多さ」「治安の良さ」などの優先順位が高くなります。
土地にかけられる予算を決めておこう
立地や周辺環境以外にも、土地探しで重要な条件は「土地にかけられる予算」です。
家を建てたい地域の土地の価格相場と合わせて、土地にかけられる予算をあらかじめ決めておき、ライフスタイルに合わせた土地の条件などから絞り込んでいくと、効率的な土地探しができます。
土地には家を建てる際の条件があることを知っておこう
購入した土地に家を建てるのですが、実は、自分の好みだけで広さや大きさを自由に決めることはできません。
家を建てる際には、防災のための規制基準である「建ぺい率」や、人口密度をコントロールするための規制基準である「容積率」などを守る必要があります。
- 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合を指す数値
- 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合を示す数値
さらに近隣の住宅や道路に対する日照確保のための制限である「斜線制限」では、建物の高さが制限されます。
「防火地域」や「準防火地域」に指定されている地域では、家の面積や階層に制限がかけられます。
これらの規制や条件を理解したうえで、土地探しを行いましょう。
土地は必ず現地で自分の目で確認しよう
土地探しサイトなどで、気になる土地を見つけたら、必ず現地を訪れることが大切です。
インターネット上の情報や、不動産会社からの紹介資料では、土地の広さや位置などのデータはわかります。
しかし、実際の土地の状態や周辺環境、暮らしの利便性まではわかりません。
そのため、現地を訪れて、下記の項目などをチェックしてみましょう。
- 日当たりの状況
- 風通しの状況
- 前面道路の幅員
- 隣家との境界線
- 周辺の嫌悪施設の有無
- 最寄り駅までの実際の距離
- 学校や病院までの実際の距離
土地探しのポイントや注意点を知っておこう
土地探しを始める際のコツや、注意点を確認したら、ここからは実際に土地探しを進める際のポイントについて見ていきましょう。
土地探しでは地盤の状況や土地の区画、前面道路の幅員など、専門的な情報も意識することが大切です。それぞれを詳しく解説します。
土地の地盤確認
地盤の弱い土地に家を建ててしまうと、地震や台風、大雨といった自然災害の際に、大きな被害を受ける可能性が高まります。
そのため、家を建てる際は「水はけが悪い土地」「盛土をした傾斜地」などの地盤が弱い土地を選ぶことは避けましょう。
希望の土地が見つかったら、地盤調査を依頼して、地盤の状態を確認します。
地盤調査では、機械を使用した調査と、地形や周辺環境から考察する調査が行われます。
またご自身でも、ハザードマップを確認して、洪水や土砂災害などのリスクが高い地域ではないか確認しておきましょう。
土地の区画「中地」「角地」
土地探しをしていると「中地」や「角地」といった言葉を見かけるようになります。
これは一定の基準で区切られた土地の「区画」を表す言葉です。
中地とは、三方が囲まれた区画のことで、角地よりも価格が安い傾向にあります。
また道路に面した部分が少なくなるため、プライバシーを守りやすいことも特徴のひとつです。
ただし中地は、玄関や駐車場の配置が、道路に面した1方向に限定されるため、間取りが制限されます。
それに対して角地とは、交差する2本の道路に接している角の区画のことです。
2面が道路に面しているため、開放感のある住まいをつくりやすく、玄関や駐車場の配置の自由度も高まります。
しかし中地に比べると価格が高い傾向にあり、立地によっては車の騒音などが気になるケースもあります。
土地選びの際は「中地」「角地」それぞれの特徴を理解して、予算に合わせて選びましょう。
土地の日当たり
家を建てる際に日当たりは、快適な暮らしを実現するために欠かせないポイントです。
土地探しの際には、現地を訪れて、周辺に高い建物がないかなど、日当たりをしっかり確認しておきましょう。
また日当たりは、朝、昼、夜といった時間帯によっても変化します。
現地確認を行う場合は、時間帯をずらして、それぞれのタイミングでの日当たりもチェックすることをおすすめします。
土地の道路の幅
土地に面する道路は「前面道路」と呼ばれており、土地探しの際はこの前面道路の幅員の確認が重要です。
土地計画区域内に家を建てる際は、4ｍ以上の道路（建築基準法で定められる道路）に、2ｍ以上接している必要があります。
これは、火災や急病の際に、緊急車両がスムーズに入れることを目的としており、建築基準法によって定められています。
購入したい土地の前面道路の幅が4mに満たない場合は、敷地を後退（セットバック）させることで、道路幅4ｍを確保する必要があるのです。
土地周辺の環境
土地探しで購入を決める際は、希望条件に合致しているかどうかだけではなく、かならず周辺環境の確認を行いましょう。
快適な暮らしをするためには、ライフスタイルに合わせた利便性が必要です。
交通機関や商業施設、教育機関、医療機関までの距離なども具体的に把握しておきましょう。
繁華街に近い土地は利便性が高い反面、治安に不安が残るケースも少なくありません。
それに対して周辺に商業施設がない土地は、夜間の光や騒音の光などの悩みは少ないですが、周囲が暗くなるため防犯面の対策が必要なこともあるでしょう。
家族が理想とする暮らしに合わせて、総合的に周辺環境を判断しましょう。
土地探しに疲れたときにできること
家を建てるのための土地探しですが、さまざまな土地情報を見ていると「どれが最適なのかわからなくなってきた」「土地探しに疲れてしまった」と感じることも少なくありません。
家を建てることは人生において、大切な買い物です。
土地探しで疲れてしまったときは、リフレッシュしながら土地探しの視野を広げられる活動をしてみましょう。
完成見学会に行ってみる
土地探しの先には、マイホームの建築があります。
そこで、まだ土地が決まっていなかったとしても、モデルハウスや注文住宅の完成見学会に行ってみてはいかがでしょうか？
実際の住宅を見ることで、限られた土地でも広々とした住まいを建てられる工夫や、いびつな形状の土地を活かしたユニークな住まいづくりのポイントを知ることができます。
土地の広さや形状にこだわり、なかなか理想の土地に出会えていなかった方でも、実際の住宅を見ることで、選べる土地の選択肢が広がるかもしれません。
希望地域の周辺を歩いてみる
土地探しに疲れてしまったときは、希望の地域の周辺を散策してみましょう。
おしゃれなカフェがあったり、家族で遊べる公園があったりと、暮らしの夢も広がるはずです。
また歩いて散策することに加えて、路線バスを活用して行動範囲を広げてみることもおすすめです。
少し郊外に離れても、意外とバスを使うとターミナル駅までアクセスしやすい、など土地探しの視野が広がる新たな発見もあるでしょう。
条件のひとつを減らしてみる
土地探しでは、理想の暮らしを実現する条件に合致する土地を見つけることが大切です。
しかし条件が多くなるほど、選択肢は少なくなり、なかなかイメージ通りの土地に出会えなくなってしまいます。
そんな時は、条件のひとつを減らしてみるのも方法のひとつです。
例えば「駅まで徒歩で行ける距離」を条件にしていた場合、都市部ではなかなか土地が見つからないでしょう。
そこで「駅まで徒歩で歩ける距離」という条件を減らして、改めて土地を探してみましょう。
想像以上に選択肢が広がりますし「バス停から近い」「主要駅の隣駅を最寄り駅にする」など、新たな条件設定を考えられるようになります。
土地探しのよくある失敗例を知っておこう
ここからは、土地探しで多く見られる失敗例を紹介します。
失敗を回避する方法も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
先に土地を購入したら、家が建てられなかった
土地は、法律や規制でさまざまに分類されており、中には「建物を建てられない」と決められている土地もあります。
例えば市街化調整区域にある土地は、農地や山林の保護のため、建物の建築が制限されています。
また宅地転用されていない農地を購入しても、そのままでは家を建てることはできません。
再建築不可物件を解体した土地や、高圧線下にある土地なども、建物を建築することができない土地です。
しかし建築に詳しくない人にとって、それぞれの土地に、どのような制限がかかっているのかを把握するのは難しいでしょう。
そこで家を建てるのための土地を購入する場合は、土地探しから依頼できるハウスメーカーや不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
家づくりを見据えた土地探しをサポートしてくれるので、理想のマイホームが手に入るでしょう。
土地と建物を合わせたら予算オーバーしていた
家を建てる際には「土地の購入費用」と「建築費用」が必要です。
それぞれの予算や価格相場を把握せずに土地を購入してしまうと、結果的に予算オーバーになってしまうことも少なくありません。
住宅金融支援機構による「フラット35利用者調査 2020年度」によると、土地付き注文住宅の建築費は以下のようになっています。
| 建築費（万円） | 土地取得費（万円） | |
|---|---|---|
| 全国 | 2,961.2 | 1,436.1 |
| 首都圏 | 2,851.8 | 2,310.2 |
| 東海圏 | 2,884.4 | 1,655.3 |
| 近畿圏 | 3,112.2 | 1,300.0 |
| 鹿児島 | 2,769.7 | 800.7 |
全国平均を見てみると、建築費約2,900万円に対して、土地の取得費は約1400万円です。
土地の価格が高い首都圏では、建築費約2,900万円に対して、土地の取得費は約2300万円と大きく金額が上がっています。
それに対して、土地の価格が比較的安い鹿児島では、建築費約2,800万円に対して、土地の取得費は約800万円です。
予算オーバーを避けるためには、事前に希望地域の土地の価格相場を調査して、建築費との合計費用を把握しておくことが大切です。
そのうえで、ハウスメーカーや工務店と相談しながら、予算内でどのような家づくりができるのかを相談しましょう。
土地がイメージと違う
「南向き」「商業施設が近い」などのうたい文句で土地を購入して家を建てたのに、実際に住んでみたら「日当たりがあまりよくない」「騒音が激しい」など、快適な暮らしができないという失敗は避けたいものです。
土地探しでは、候補地を絞ったら、必ず現地を訪れて日当たりや周辺環境を確認してみましょう。
南向きの土地でも、周囲に背の高い建物があったり、休日の商業施設のにぎやかさが騒音と感じられたりするケースもあります。
可能であれば、平日と休日、それぞれ朝・昼・夜の時間帯で土地の周辺をチェックしてみるのがおすすめです。
土地探しの流れ
ここからは、土地探しの流れについて解説します。スムーズに土地探しを進めるためにも、全体的な流れを把握しておきましょう。
家を建てたい地域を決める
地域を決める際は、ライフスタイルや将来的な暮らしも視野に入れておくことが大切です。
希望地域に住んでいる知人に、話を聞いてみるのもおすすめです。
予算を決める
家を建てる際の予算は「建築費」と「土地購入費」に分けて考えます。
ハウスメーカーや工務店に相談しながら、希望のマイホームの建築にかかる費用や、希望地域の土地の価格相場を把握しましょう。
どんな家を建てたいかイメージする
建築費と土地購入費の予算がまとまったら、予算をベースにどのような家を建てたいか、イメージを具体的にしていきましょう。
家族の暮らしに合わせた間取りや設備を、それぞれに優先順位をつけながら考えていくと、予算内での家づくりがスムーズに進められます。
土地を探す
土地探しサイトや不動産会社の情報をもとに、予算と照らし合わせて希望の土地を絞り込みます。
この時点では、候補地は1つに絞り込まず、複数の土地を並行して検討するのが良いでしょう。
実際に土地を見に行く
候補地が数カ所に絞り込めたら、実際に土地を見に行きましょう。
現地調査をする際は、平日と休日、朝・昼・晩など複数のタイミングで、土地の周辺環境までチェックすることが大切です。
住宅会社に希望の家が建てられるか土地の調査をする
ハウスメーカーや不動産会社は、希望する土地に、イメージ通りの家が建てられるのか、さまざまな規制や制限と合わせて検証します。
土地の調査の結果、マイホームの建築に適した土地であることがわかったら、購入手続きに進みます。
買付証明書を提出する
買付証明書とは、買主が不動産会社や土地の売主に「購入の意志」を伝えるための書類です。
買付証明書には、購入価格や条件などが記載されています。
土地売買契約
土地購入の条件がまとまったら、売主と買主が集まり、土地売買契約を締結します。
一般的には、土地の売買を仲介する不動産会社が契約書面を作成し、契約に立ち会います。
土地売買契約の際には、手付金や不動産会社への仲介手数料の支払い、契約書の印紙代が発生します。
土地購入
売主が購入代金の支払いを確認後、土地の引き渡しが行われ、土地の所有権が買主に移ります。
所有権の移転は、司法書士に依頼するのが一般的なので、報酬の支払いが発生します。
まとめ
家を建てる際は、ご自身や家族のライフステージ、ライフプランに合わせた土地を探すことが大切です。
まずは家族で、どのような暮らしをしたいのか話し合ってみましょう。
理想の暮らしがイメージできたら、その暮らしに必要な土地の条件を明確にして、土地探しを始めます。
土地探しの情報サイトやチラシなどを活用して、まずは希望地域の土地の情報を大まかに把握しましょう。
より具体的に候補の土地を絞り込む段階になったら、ハウスメーカーや不動産会社に相談するのがおすすめです。
希望の土地を見つけて、ぜひ憧れのマイホームを手に入れましょう。
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カゴスマ 編集部
2014年8月から鹿児島の注文住宅・家づくり専門のホームページ「カゴスマ」を運営。延べ96万人以上に訪問いただき、約3,000組の鹿児島で家を建てたい人に、地元の工務店・ハウスメーカーをご案内。鹿児島で新築マイホームを夢みる人と鹿児島の家づくりのプロをつなげるために日々更新中です。
ホームページ：https://kagosma.jp/
